■ 住宅ローンの融資可能額
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住宅ローンの融資可能額とは？ 住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の２つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。 ＜物件による制限＞ 民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8〜9割程度となっています。ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200〜300％まで融資可能なローンもあります。 住宅金融公庫は、マンションの場合は専有面積が50m2以上280m2以下、一戸建ての場合は床面積80m2以上280m2以下、敷地面積100m2以上など、物件そのものの条件が厳しくなっています。まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。融資対象となった場合には、購入金額の8割（年収800万円以上の場合は5割）が限度額となります。また、建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。 ＜収入による制限＞ 収入による制限は、住宅金融公庫の場合は、(1)必要最低月収が毎月返済額の5倍以上あることと、(2)返済負担率が税込み年収の20〜25％以内であること、となります。民間金融機関では下表のようになっています（金融機関によって異なります）。 収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります。 収入による制限（民間金融機関の例）
融資可能額を試算してみよう 実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。
年間返済額から融資可能額を計算するには、 毎月返済額 ÷ 借入金100万円あたりの毎月返済額 ×100万円 で試算します。 たとえば、金利3%、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、Ａさんの場合 （280万円÷12）÷4,216円 ×100万円 ＝約5534万円 となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。 金利と返済期間によっても融資可能額はかわる 融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。 Ａさんの場合、（元利均等返済）
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