■ 不動産を譲渡する時
（2）特定の事業用資産の買換え特例
●内 容
事業用不動産を譲渡し、新しく事業用資産に買換えた場合に、課税の繰延べができる制度が「特定の事業用資産の買換え特例」です。概要としては図1のようになります。
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（a） 譲渡資産への適用要件 a．所有期間は原則として5年超 b．事業用不動産であること （b） 買換資産への適用要件 a．事業用資産であり、かつ取得の日から1年以内に事業用に供すること b．原則として譲渡したし年、又は前年中、若しくは翌年中に取得すること c．土地等については、譲渡した土地等の面積の5倍を超える部分には適用されないこと |
また、この適用要件を満たしたうえで、措税特別措置法37条12項の各号に規定する譲渡資産と買換資産の組みあわせに合致しなければ課税の繰延べは認められません。組みあわせには20種類のものがありますが、代表的なものとして図2のような組みあわせがあります。
＜図2＞
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●計算方法ａ．譲渡資産の譲渡価額 ≦ 買換え資産の取得価額の場合
課税される譲渡所得 ＝ Ａ × 20％ − Ｂ × 20％
ｂ．譲渡資産の譲渡価額 ＞ 買換え資産の取得価額の場合
（注1）Ａ … 譲渡収入金額
Ｂ … 譲渡資産の取得費＋譲渡費用
Ｃ … 買換資産の取得価額
（注2）
一部の買換え（20号、11号、19号）についてはａの計算式中20％が40％または10％に、ｂの計算式中、80％が60％または90％になる場合がありますが、さらに条件が限定的なケースとなりますので、詳しい内容は省略いたします。
●注意事項
ａ．課税される譲渡所得が長期譲渡所得となる場合であっても、100万円の特例控除の適用はありません。
ｂ．買換え資産の取得時期に応じて、図3のように税務署に届出をしなければなりません。買換資産を先行取得する場合には「先行取得に係る買換え特例の適用に関する届出書」を譲渡する年の3月15日までに、また、翌年中に取得する場合には、買換資産の見積額を記載した「買換え承認申請書」を譲渡した翌年の3月15日までに税務署に提出しなければなりません。買い換え承認申請書を提出する場合には、その見積額を使って、一旦確定申告することとなります。
ｄ．買換え特例はあくまでも課税の繰延べです。買換え資産をすぐに手放してしまうような場合には、今回繰延べされた譲渡益に対して改めて課税されることになります。
●特例の事業用資産の買換え特例の活用法
以前の事業用資産の買換え特例は、条件が厳しく適用されるケースも限定的でしたが、平成10年度の改正により、所有期間10年超の事業用資産を地域制限なしに他の事業用資産に買換えても課税が繰延べされる（措法37条1項21号、平成15年12月31日まで適用）ようになり、非常に使い勝手がよくなりました。活用法としては、収益性の低い郊外の駐車場等を都心の高収益の賃貸マンションに買換える方法等が考えられます。
【具体例】
所有期間10年超の郊外の駐車場（取得価額2,000万円）を5,000万円で譲渡し、都心に賃貸用マンションを5,000万円で購入した時の所得税はいくらになるか？
【計算例】
1．買換特例を使わない場合
（5,000万円−2,000万円−100万円）×20％＝580万円
2．買換特例を使った場合
（5,000万円×20％−2,000万円×20％）×20％＝120万円
以上のように少ない税負担で収益性の高い物件を取得することができます。譲渡資産より買換資産の収益力が大きい時程、効果的な買換えとなります。
（1）事業用不動産の買換え （3）立体買換えの特例
