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マイホームを保持している時の税金
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長年連れ添った夫婦の間であると、現在お持ちのマイホームを贈与した場合は2000万円まで贈与税が無税となります。この制度を贈与税の配偶者控除といいます。ここではこの贈与税の配偶者控除について考えていきたいと思います。

【2】配偶者への居住用財産の贈与の特例

(1)贈与税の配偶者控除とは?
配偶者相互間で居住用の不動産又はこれを購入するための資金を贈与するときには2000万円まで控除が認められています。これに贈与額の基礎控除110万円と合わせると2,110万円まで贈与税はかかりません。

<贈与税の計算方法>
(贈与を受けた財産の価値− 配偶者控除 基礎控除 )×税率−控除額=贈与税額
  (2000万円まで)   (110万円まで)  

(2)控除を受けるためには?
上記の排除を受けるためには、以下の条件を満たさなければなりません。
1. 婚姻期間が20年以上の配偶者であること(内縁関係は認められません。)
2. 家屋(増築を含む)、その敷地(土地のみの場合には、家屋の名義が配偶者か同居の親族でないと認められません。)、借地権などの居住用不動産の贈与又はこれを購入するための金銭の贈与であること。
3. これらの贈与を受けた翌年3月15日までに上記居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産で居住しており、その後も引き続き居住する見込みであること。
4. 同じ配偶者から以前にこの特例による贈与を受けていないこと。

(3)控除を受けるために必要な申告手続
居住用不動産等の贈与を受けた年の翌年3月15日までに所轄の税務署に贈与税の申告書を提出しないとこの控除を受けることはできません。また、この申告所に次の書類を添える必要があります。
1.贈与を受けた後10日を経過した日以後に作成された戸籍謄本(又は抄本)と戸籍の附票と写し
2.贈与を受けた居住用不動産の登記簿謄本(又は抄本)
3.住居後の住民票の写し

(4)具体的計算例
夫Aさんが結婚して20年以上になる妻Bさんに、現在住んでいる次に挙げるマイホームを贈与することにしました。
・現在住んでいる建物(固定資産税評価額の500万円)
・その敷地(贈与税評価額2,000万円)
なお、先に掲げた各件は満たしていると考えて下さい。

(贈与税額の計算)
1.贈与を受けた
財産の価格の合計額
500万円+2,000万円=2,500万円
2.配偶者控除額2,000万円
3.基礎控除額110万円
4.贈与税額(2,500万円−2,000万円−110万円)×30%−47.5万円=69.5万円

注意 贈与税額の計算上、建物については固定資産評価額、土地については贈与税額評価額(相続税額評価額)を基に計算されます。
贈与税の計算については、当コンテンツ第1回<1>マイホームを取得した時の税金[1]贈与税のあらましを参照して下さい。

(4)贈与税以外の税金は?
贈与税の配偶者控除の適用を受けて贈与税がかからない場合であっても、贈与契約書にかかる印紙代、土地建物を登記するときの登録免許税、不動産を取得した時の不動産取得税などがかかりますのでご注意下さい。

(5)店舗兼住宅でもOK?
贈与を受けた不動産が店舗兼住宅である場合は、一定の方法により計算した居住用部分がこの控除の対象となります。ただし、居住用部分がおおむね90%以上である時は、全部を居住用とすることができます。

(6)贈与税の配偶者控除の上手な活用方法
[ケース1]
贈与税の配偶者控除を適用する場合、居住用不動産又は住宅購入資金のいずれか2000万円までを控除することができますが、居住用不動産については実際の売買価格ではなく、贈与税評価額(通常時価の6,7割程度)で評価されるので、金銭よりも不動産で贈与した方が有利と考えられます。
さらに、不動産のうちでも建物は年々売却されて価値が減少しますが、土地等は償却されないので将来その不動産に住み続ける予定であり、土地などの評価額が上昇すれば相続税の節税にもなりますから、土地等の部分を優先して贈与する方が有利になるでしょう。

[ケース2]
一方で、もしその不動産を売却しようと考えている場合、土地等と建物の所有者がそれぞれ異なると所得税の居住用財産の3000万円特別控除を受ける時に夫婦合わせて3000万円しか控除できません。しかし、妻も土地又は建物を所有していると、夫婦それぞれが3000万円の特別控除が受けられるので、合わせて6000万円まで控除をうけることができます。
従って、この場合には、土地等と建物の両方について一部ずつ贈与し、共有名義にしておくと有利になります。


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