知って得する税金知識

よく分かる税金講座

マイホームを譲渡する時の税金
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【1】譲渡所得の一般的な仕組み(譲渡の範囲)
  (1) 譲渡所得とは何か?
前回までに住宅を取得する時と保有する時にどのように税金がかかるかを紹介しましたが、今回から次回にかけて個人が住宅を譲渡した場合に、どのように課税されるかを説明したいと思います。
ところで、譲渡所得とはなんでしょう?
譲渡とは他人に財産や権利を譲り渡すことをいいますが、そこから得られた経済的利益の全てが譲渡所得となるわけではありません。棚卸し資産の譲渡や営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡による所得は事業所得や雑所得となることもあります。

今回は住宅がテーマですので、住宅に的を絞って譲渡所得を考えれば、住宅を販売することを生業としている人が販売用に購入した住宅を譲渡した場合には、そこから得られた経済的利益譲渡所得となりませんが、個人が自己居住用の住宅や他人に賃貸していた住宅を譲渡した場合には、そこから生まれた経済的利益は譲渡所得となるということになります。
また通常の売買の他、交換、競売、収用、代物弁済、離婚による財産分与などにより、住宅の所有格が第三者に移転した場合にも譲渡所得として課税される場合があります。

(2) 譲渡所得の計算の仕方
住宅を譲渡した場合の譲渡所得は、給与所得など他の所得とは切り離して計算することになります。これを分離課税といいます。
通常の場合の譲渡所得の金額は次のように計算します。

 
譲渡収入−(取得費+譲渡費用)−特別控除額=課税譲渡所得

計算式の各項目には、主に次のようなものが入ります。
1.譲渡収入(いくらで売却できたか)
 (イ)譲渡代金
(ロ)固定資産税の精算金として受け取った金額等
2.取得費(購入時にいくら支出したか)
 (イ)住宅の購入代金
(ロ)購入時の仲介手数料
(ハ)購入時に交わした契約書の印紙税
 (二)登記費用}業務用を除く
(ホ)登録免許税及び不動産取得税
 (ヘ)所得のための借入金利子のうち、使用開始日までのもの等
 ※建物の取得費は(イ)〜(二)のうち建物のために支出した金額の合計から原価賠償費相当額を控除したものとなります。
3.譲渡費用(売却するのに直接かかった金額)
 (イ)譲渡時の仲介手数料
(ロ)譲渡のための測量費、不動産鑑定料
(ハ)売却時にかわした契約書の印紙税
(ニ)売却のための広告代等
4.特別控除額
 (イ)通常の場合長期譲渡100万円
 短期譲渡なし
(ロ)特別の場合次回以降紹介いたします。


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