居住用財産の買換えの特例
居住用の財産を譲渡し、その年の前年、その年、その翌年に買換資産を取得し、その取得した年の翌年末までに住んだ場合には、他の特例の適用を受けないときに、居住用財産の買換えの特例を適用できます。
譲渡資産の収入金額≦買換資産の取得価額のときは、譲渡はなかったものとされ、将来売却するときまで課税は繰り延べられます。
譲渡資産の収入金額＞買換資産の取得価額のときは、買換資産の取得価額を超える金額についてのみ長期譲渡所得として課税されます。(ただし、100万円特別控除の適用はありません)
この特例はその内容により下記の2つに区分されます。
| (1) | 特定の居住用財産の買換え
以下の要件に適合する居住用財産を譲渡し、かつ取得する場合、特定の居住用財産の買換えの特例の適用を受けることができます。 |
| 1. | 譲渡資産の要件 |
| イ. | 譲渡した年の1月1日における所有期間が10年超であること |
| ロ. | 自分の住んでいる家屋で住居期間が10年以上であること |
| 2. | 買換資産の要件 |
| イ. | 購入する家屋の床面積は50m2以上280m2(平成13年3月31日以前に譲渡した場合は240m2)以下であり、その敷地の面積は500m2以下であること |
| ロ. | 購入する家屋がマンションである場合には、築後25年(平成13年3月31日以前に譲渡した場合には20年)以内のものであること |
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| (2) | 相続などにより取得した居住用財産の買換え
父母又は祖父母から相続または遺贈により取得した居住期間30年以上の居住用財産を譲渡し、別の居住用財産を取得した場合には、相続等により取得した居住用財産の買換えの特例の適用を受ける事ができます。 |
| 1. | 譲渡資産の要件 |
| イ. | 父母又は祖父母が居住していた家屋又は土地で、これらの者から相続又は遺贈により取得したもの(相続又は遺贈により取得した後に同一敷地内に建て替えた家屋等を含みます。) |
| ロ. | 譲渡者が30年以上居住している家屋(同一敷地内で家屋の建て替えがあった場合には、建て替え前の家屋での居住期間も含めます。) |
| 2. | 買換資産の要件 |
| イ. | 譲渡した年の前年、その年、翌年の3年間のうちに自分の住む家屋やその敷地を取得すること |
| ロ. | 買換資産にその取得した年の翌年末までに居住すること |
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| 注：特定居住用財産と異なり、面積制限はありません。 |
| (3) | その特例が受けられない場合とは？ |
| 1. | 配偶者等特別の関係がある者に対して譲渡した場合 |
| 2. | 3,000万円特別控除等、他の特例を受けている場合 |
| 3. | 譲渡した年の前年又は前々年において既にこの特例又は3,000万円特別控除の特例の適用を受けている場合(3年に1度適用がある) |
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| (4) | 課税方法 |
| 1. | 譲渡資産の収入金額≦買換資産の取得価額のとき |
| | 課税はなかったものとみなされます。(課税の繰延べ)
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| 2. | 譲渡資産の収入金額＞買換資産の取得価額のとき |
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長期譲渡
所得の金額 |
＝ |
譲渡資産の
収入金額(1) |
− |
買換資産の
取得価額(2) |
− |
｛ |
譲渡資産
の取得費 |
＋ |
譲渡費用 |
｝ |
× |
(1)−(2) |
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| (1) |
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